En rendez-vous de signature de vente d’une résidence secondaire, le notaire à Rennes entend souvent les vendeurs se plaindre de cet impôt. Or, comment ne pas se tromper dans le calcul ? Cet article vous indique quelques conseils.

Le premier conseil d’un notaire à Rennes : valider le prix d’acquisition

Le notaire à Rennes et les cas simples de détermination du prix d’acquisition

Pour rappel, l’impôt de plus-value se calcule sur la différence entre un prix de vente et un prix d’acquisition. Par exemple, Monsieur Dupont a acheté un appartement à Rennes de 100 000 € en 2002. Puis, il le revend 120 000 € en 2005. L’impôt sur la plus-value se calcule sur la différence, soit 20 000 €. Comme souvent pour le notaire à Rennes, le prix d’acquisition du bien est facilement repéré pour le calcul de la plus-value. En cas d’acquisition par le vendeur, il faut prendre la valeur de l’immobilier dans le titre d’acquisition. En cas de succession ou de donation, il faut se référer à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Dans une déclaration de succession, si un abattement a été réalisé pour la résidence principale du défunt,  il faudra tenir compte de la valeur déduction faite de l’abattement.

notaire Rennes

Le notaire à Rennes et les cas un peu plus complexes

Parfois, le notaire à Rennes est confronté à certains cas complexes. L’un de ces cas consiste en la construction du bien par le vendeur. La détermination du prix d’acquisition va passer par le coût du terrain et de celui de la construction. Pour tout renseignement sur un cas complexe, n’hésitez pas à contacter l’office du mail à Rennes. Un autre cas peut se rencontrer lorsque le vendeur divise son terrain. En occultant la question de le problème de la tva immobilière, la valeur du terrain détaché est une ventilation de la valeur du terrain d’assiette. Par exemple, Monsieur Dupont a acheté son terrain à Rennes 100 000 €. Il détache un terrain. Le notaire va indiquer que le terrain vendu a été acquis 80 000 € et que le terrain restant vaut 20 000 €. La valeur indiquée dépend de différents facteurs tels que notamment l’emplacement du terrain (moins proche de la route, orientation, etc.) et de la taille.

Le deuxième conseil des notaires à Rennes : comparer les différents systèmes d’ajustement des valeurs

Le notaire à Rennes doit comparer les systèmes d’ajustement des valeurs. Dans un premier temps, le prix d’acquisition doit être majoré des travaux. Plus vous pouvez majorer le prix d’acquisition, plus vous diminuez la plus-value immobilière. A cet effet, la loi fiscale prévoit soit l’utilisation d’un forfait de 15 % du prix d’acquisition, soit la déduction de dépenses réelles. Généralement, le notaire retient le forfait de 15 % car les frais réels s’entendent uniquement des travaux d’amélioration. Dernière majoration permise par la loi : les frais d’acquisition. Vous pouvez déduire soit un forfait de 7,5 %, soit les frais réels. Ici, les frais réels peuvent être plus intéressants à déduire si vous avez payé notamment une commission d’agence.

Le troisième conseil du notaire : valider l’abattement

La validation du point de départ du délai par le notaire à Rennes

Après avoir déduit le prix d’acquisition du prix de vente, vous avez le montant de votre plus-value brute. Le législateur fiscal a prévu un abattement pour durée de détention. Le point de départ du délai varie en fonction du mode d’acquisition. Aucun problème pour une vente ou une donation par exemple, le point de départ du délai correspond à la date de l’acte. Pour une succession, il faut se référer à la date du décès. Mais, le notaire à Rennes peut rencontrer des cas de figure plus complexes. Il s’agira notamment de l’acquisition d’un bien par des époux mariés sous le régime de la communauté universelle. Si l’un des conjoints décède, l’autre époux devient propriétaire du bien par le jeu de clause d’attribution intégrale de la communauté. Dans ce cas, le point de départ du délai est l’acquisition et non le décès.

notaire Rennes

La validation du montant de l’abattement par le notaire à Rennes

Enfin, le délai se compte par période de 12 mois. Il peut arriver que le notaire à Rennes vous recommande de différer la vente pour gagner en abattement. Par exemple, Monsieur Dupont a acquis un bien à Rennes le 4 mars 2009. La vente est prévue le 27 février 2019. Dans ce cas, il serait judicieux de signer la vente après le 4 mars pour gagner un an d’abattement. Une fois l’abattement appliqué à la plus-value brute, vous obtenez la plus-value nette. L’impôt de plus-value se calcule en appliquant plusieurs taux à la plus-value nette. En 2019, le taux global de l’impôt est 36,20 %.