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Définition de l’optimisation fiscale de l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la résidence principale

La plus-value immobilière est taxable en cas de différence de prix entre la vente et l’achat de votre maison ou de votre appartement. Votre résidence principale bénéficie d’un traitement faveur. Comment éviter les pièges relatifs à ce traitement ? Quelle est la définition de l’optimisation fiscale en matière d’impôt de plus-value immobilière sur la résidence principale ?

Vous souhaitez optimiser votre imposition fiscale ?

Optimisation fiscale et définition de l’exonération de la résidence principale

Jusqu’à présent, la résidence principale jouit d’une immunité fiscale relative à l’impôt de plus-value immobilière. En effet, si vous vendez votre résidence principale, le droit fiscal (article 150 U II-1 du code général des impôts) prévoit une exonération d’imposition sur la plus-value. Ici, la difficulté pour l’optimisation fiscale est la définition de la résidence principale. Le législateur fiscal donne bien une définition juridique de la résidence principale. Cette dernière peut se définir comme  : l’immeuble ou la partie d’immeuble qui constitue la résidence effective et habituelle du propriétaire.

Optimisation fiscale et définition imprécise de la résidence principale

Définition de l'optimisation fiscale de l'impôt sur la plus-value immobilière relatif à la résidence principale

 

L’administration ne donne pas de définition précise de la résidence principale pour l’optimisation fiscale. Mais, en revanche, elle opère un contrôle rigoureux des conditions d’application de ce dispositif. Lors d’un contrôle fiscal, le fisc va vérifier que la résidence indiquée pour la déclaration des revenus est bien celle que vous vendez. D’autre part, les contrôleurs fiscaux disposent d’un droit de communication auprès des autres organismes. Dans le domaine fiscal, les administrations peuvent en effet effectuer un échange automatique de données concernant les contribuables.

 

 

A titre d’exemple, l’administration peut remettre en cause le bénéfice de l’exonération de taxation en se fondant sur :

  • Déclarations de revenus souscrites à l’adresse d’une autre résidence du contribuable ;
  • Abattement ou déduction pour habitation principale appliquée à la taxe d’habitation payée au titre d’une autre résidence du contribuable ;
  • Consommations d’eau ou d’électricité trop faibles par rapport à une consommation normale moyenne pour un foyer identique ;
  • Consommations d’eau ou d’électricité périodiques et non continues.

 

L’absence d’habitation de la résidence principale

Définition de l'optimisation fiscale de l'impôt sur la plus-value immobilière relatif à la résidence principale

Par rapport à la définition de l’optimisation fiscale, cela a l’air paradoxal qu’une résidence principale inhabitée au jour de la cession puisse faire l’objet d’une exonération. Pourtant, la doctrine administrative prévoit plusieurs assouplissements de la fiscalité. Le cas que nous rencontrons souvent en tant que notaire à Rennes est celui dans lequel le contribuable occupe son bien jusqu’à sa mise en vente. Dans ce cadre, la doctrine administrative précise : “l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux…Aucun délai pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori.” Il faut donc faire une appréciation circonstanciée de chaque situation en prenant en compte également la conjoncture. Par exemple, un bien avec un problème mettra beaucoup plus de temps à se vendre qu’un bien ordinaire au bon prix dans une conjoncture immobilière favorable.

 

Dans ce cas, le contribuable doit être en mesure de produire l’administration fiscale les documents suivants :

  • La justification de mise en vente du bien (mandats signés, annonces publiées, etc.) ;
  • La justification de son déménagement à une date proche de la mise en vente ;
  • La justification de l’accomplissement de diligences pour s’adapter au marché immobilier en cas de difficulté à vendre le bien (baisse éventuelle du prix, multiplication des moyens pour y parvenir, justification de la réalisation de visites, etc.) ;
  • La justification des difficultés rencontrées (marché immobilier local tendu, caractéristiques du bien négatives, etc.).

Définition de la durée d’habitation de la résidence principale

Le problème de la définition et de l’optimisation fiscale de la résidence principale est le délai de vente. Il n’existe pas de critère bien défini. Où se situe la limite entre la bonne foi et les fraudes ? Surtout que Bercy met en œuvre depuis longtemps un plan de lutte contre la fraude. Tout au moins, certaines dispositions du code général des impôts apportent des indications. Lorsque vous avez plusieurs résidences principales par exemple, on prendra celle dans laquelle vous résidez plus de 6 mois. De plus, comme il faut payer une taxe foncière, les fiscalistes avancent qu’une durée d’un an serait préférable pour pouvoir produire tous les justificatifs.

En principe, une occupation de courte durée avant la vente est un indice de fraude fiscale et est contraire à la définition de l’optimisation fiscale. Dans ce cas, le contribuable doit se ménager la preuve de l’occupation à titre de résidence principale. Il doit également pouvoir expliquer les raisons pour lesquelles il n’a occupé ce logement que pendant une courte durée. La manœuvre consistant à habiter le bien avant la vente expose à des redressements, voire à l’application des pénalités de 40 % pour manquement délibéré ou la majoration de 80 % pour manœuvres frauduleuses.

Vous souhaitez optimiser votre imposition fiscale ?

2 Replies to “Définition de l’optimisation fiscale de l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la résidence principale”

  1. erotik izle says: 25 juillet 2020 at 3 h 13 min

    Bonjour, ton blogue est très réussi! Je te dis bravo! C’est du beau boulot! 🙂

    1. Nicolas Gautier says: 28 juillet 2020 at 13 h 18 min

      Merci, c’est très sympa. L’équipe d’Insaniam et moi, on se donne beaucoup de mal.

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