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Conseil du jour en optimisation fiscale : optez pour le lmnp

Il n’est pas toujours facile de réaliser une optimisation fiscale au vu du régime en place en France. Il existe toutefois certaines possibilités ! Aujourd’hui, je vous dévoile mon conseil pour réussir votre optimisation.

Dernièrement, un propriétaire d’immeuble locatif me demande : “Selon vous, existe-t-il un produit de niche en France qui rapporte de l’argent ?”. Réponse : “Oui, c’est ce que vous faites déjà : le LMNP”. Mon conseil : choisissez le statut Loueur en Meublé Non-Professionnel.

Un bon conseil en optimisation fiscale pas si complexe à mettre en œuvre

Je vous épargne les détails sur ce qu’est une location en meublé. Le site du gouvernement propose des fiches explicatives sur le sujet. Non, là où j’attire l’attention sur mon conseil en optimisation fiscale du jour, ce sont les deux autres conditions pour bénéficier du régime non-professionnel.

La première condition est systématiquement mise en avant par les conseillers en gestion de patrimoine. L’article 155 du Code Général des impôts prévoit en effet que les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23.000 €. Alors, évidemment, nous avons bien conscience que pour certains cette somme de 23.000 €, soit près de 2.000€ par mois peut paraître importante. Mais pour d’autres, cette somme est facilement atteinte dans le cadre de leurs revenus autres.

Le terme de condition cumulative

A ces derniers, je leur dis : soyez attentifs à mon conseil en optimisation fiscale du jour. Ce même article 155 du Code général des impôts prévoit un seuil de 23.000 € et que les ressources locatives du foyer n’excèdent pas leurs propres ressource. Pour le juriste que je suis, on appelle cela : une condition cumulative. En pratique, si vos revenus professionnels sont plus importants que vos revenus locatifs, pas de seuil de 23.000 €. Dès lors, vous êtes considérés comme un non professionnel et le régime lmnp s’applique.

conseil optimisation fiscale

Pour être plus précis, l’administration fiscale analyse si les revenus suivants :

  • Recettes de l’activité de location meublée toutes taxes comprises ;
  • Les éventuelles indemnités d’assurance visant à remplacer un loyer dans le cadre de l’assurance loyer impayé ;
  • Les revenus locatifs du foyer fiscal sont pris en compte.

Sont plus importants que les revenus suivants :

  • Les traitements et salaires ;
  • Les bénéfices industriels autres que ceux tirés de la location meublée, mais y compris ceux qui ne  seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelles ;
  • Ainsi que les bénéfices agricoles et non commerciaux ;
  • Et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Un conseil en optimisation fiscale qui peut rapporter gros

Le régime du loueur en meublé professionnel est clairement un régime de faveur. C’est le paradis fiscal à l’intérieur de notre bon vieux système français.

Premier effet : diminuer son impôt sur les revenus

L’objectif du conseil en optimisation fiscale dans ce cadre est clairement la déduction des charges afin de supprimer tous les bénéfices. Pour cela, vous devez opter pour le régime réel. En faisant cela, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les déductions sont nombreuses et l’administration fiscale se refuse à en tenir une liste :

  • Celle-ci soit exposée dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
  • De plus, cette dépense doit correspondre à une charge effective et être appuyée de justifications suffisantes ;
  • Elles doivent être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

A cette fin, vous devrez, de préférence, faire tenir une comptabilité par un professionnel. Les honoraires du comptable sont évidemment déductibles. De plus, vous pouvez déduire les intérêts des prêts, l’amortissement du bien, les honoraires de mise en location du bien,…En bref, quasiment toutes les dépenses sont déductibles de vos impôts. Exceptions faite du prêt dont la déduction est remplacée par un amortissement.

conseil optimisation fiscale

La plus-value privée

La plus-value réalisée lors de la cession de vos biens est imposée comme une plus-value privée. Le meilleur du conseil en optimisation fiscale est que l’amortissement pratiqué ne vient pas majorer la plus-value. La différence entre votre prix d’acquisition et votre prix de revente minorée de l’abattement pour durée de détention permet de calculer le montant de votre impôt de plus-value privée.

Aujourd’hui, nous sommes nombreux à trouver de nombreux défauts au système fiscal français. Toutefois, il existe encore quelques cadres qui vous permettent de réaliser de belles optimisations fiscales. N’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre cabinet notarial l’Office du Mail. Nous pourrons réaliser un audit de votre patrimoine, afin de vous aider à réaliser, vous aussi, une optimisation fiscale réussie !

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