Les pièges du bail commercial selon un notaire près de cesson sévigné

Le bail commercial est le bail par excellence pour louer des locaux qui servent à l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Il comprend souvent des pièges que nous allons étudier ensembles.

À quoi sert un bail commercial ?

Il s’agit d’un contrat protecteur du locataire par le plafonnement de l’augmentation de loyer et l’indemnité d’éviction. En effet, le propriétaire ne peut pas résilier le bail sauf à l’issue d’une période de 9 ans et moyennant le paiement d’une indemnité au locataire. Pourtant, selon Nicolas Gautier, le bail commercial comporte des pièges.

Le piège de la durée du bail 

pièges bail commercialLa durée du bail commercial est de 9 ans. Tous les 3 ans, le locataire peut mettre fin au bail. A l’issue du bail, trois hypothèses peuvent être envisagées selon Nicolas Gautier. Le bailleur met fin au bail moyennant le paiement d’une indemnité. Il peut également demander le renouvellement du bail moyennant une augmentation plafonnée. Il peut aussi ne rien faire.

Dans ce cas, c’est au locataire de demander le renouvellement.  Attention, si vous acceptez un bail d’une durée supérieure à 9 ans, le bailleur peut fixer le montant du loyer à la fin du bail sans limite. Par exemple, vous choisissez l’indice des loyers commerciaux pour limiter les augmentations mais le bail est conclu pour une durée de 10 ans. L’indice ne s’appliquera pas au bout des 10 ans, sans recours possibles.

Le piège de l’objet du bail 

Le bail commercial est certes protecteur du locataire, mais il encadre cette protection. Selon Nicolas Gautier, le législateur a voulu bloquer l’activité du locataire lors de la conclusion du bail. Plus l’activité est large, plus vous êtes libre d’adapter votre activité et de céder votre bail. Plus l’activité est restrictive, plus vous aurez de mal à céder votre bail. L’idéal est le bail «tous commerces», même si le loyer peut être augmenté. A défaut, le locataire doit se soumettre à une procédure pour ajouter une activité : la déspécialisation. Si cette procédure n’est pas respectée, le bailleur peut résilier le bail ou refuser de le renouveler.

Le piège du déplafonnement de l’augmentation de loyer

Le bailleur peut exiger un loyer qui varie annuellement en fonction d’un indice. Cette clause est librement négociable. Mais l’augmentation est conditionnée à cet indice. L’indice national des loyers commerciaux est fréquemment utilisé. Toutefois, le propriétaire peut augmenter le loyer sans être tenu par cet indice dans certains cas. Selon Nicolas Gautier, ces cas appelés “causes de déplafonnement du loyer” sont assez sournois.

Diverses raisons peuvent entraîner un déplafonnement :

  • Vous ne renouvelez pas le bail et la durée de celui-ci dépasse 12 ans.
  • Modification notable des facteurs locaux de commercialité. Un expert dira si c’est le cas. A noter que l’on s’intéresse à l’état du local. Par exemple, si vous joignez une pièce à la surface de vente, vous êtes en déplafonnement
  • Les locaux à usage exclusif. Par exemple, les bureaux.
  • Le locataire propose un loyer plus important.

 

 

Laisser un commentaire

Your email address will not be published.

You may use these <abbr title="HyperText Markup Language">html</abbr> tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

*