Les bases de l’estimation immobilière gratuite d’un local commercial

Vous allez dans votre boutique préférée en centre ville. Vous vous demandez combien peuvent coûter les murs d’un local commercial ou d’un fond de commerce ? Cet article vous présente les bases de l’estimation immobilière gratuite d’un local commercial et, plus spécifiquement, les boutiques de centre-ville et les centres commerciaux.

L’estimation immobilière gratuite d’un local commercial par comparaison

L’estimation immobilière gratuite d’un local commercial par comparaison et les coefficients de pondération

Comme pour les biens d’habitation, la méthode par comparaison peut être utilisée pour une estimation gratuite d’un local commercial. Toutefois, les facteurs de comparaison diffèrent quelques peu. Avant tout, l’emplacement est essentiel. On parle d’emplacement numéro 1 dans les rues très passantes, d’emplacement numéro 2 ou 3 dans les rues moins passantes. De plus, la configuration du local va avoir un impact sur le prix. Par exemple, un local bien placé, mais qui a une petite vitrine aura une valeur moindre qu’un local qui a une grande vitrine visible de la rue. Pour prendre en compte cet élément, nous allons appliquer une modulation des surfaces par un coefficient de pondération. Les coefficients sont notamment :

  • La zone 1 : il s’agit de la zone située à 5 mètres de profondeur à partir de la vitrine : coefficient de pondération 1 ;
  • Au niveau de la zone 2 : Située après la zone 1, 5 mètres de profondeur à partir de la fin de la zone 1 : coefficient de pondération 0,7 à 0,8 ;
  • Concernant la zone 3 : 10 mètres de profondeur à partir de la fin de la zone 2 : coefficient de pondération 0,5 à 0,6 ;
  • La zone 4 : au-delà de 20 mètres de profondeur à partir de la fin de la zone 3 : coefficient de pondération 1 ;
  • Enfin, les réserves : coefficient de 0,10 à 0,20.

estimation immobilière gratuite d’un local commercial

L’estimation immobilière gratuite d’un local commercial par comparaison et l’application des coefficients de pondération

Comme toute estimation immobilière gratuite d’un local commercial, il faut appliquer le prix au mètre carré à la surface pondérée. On peut remarquer que la pondération est largement influencer par la vitrine. C’est pourquoi, lorsque vous voyez quelqu’un faire les cent pas devant la vitrine d’un magasin, il s’agit soit d’un client qui attend l’ouverture du magasin, soit d’un expert chargé de l’estimation du local pour réactualiser le loyer du bail commercial.

L’estimation immobilière gratuite d’un local commercial par le rendement

Les principes de l’estimation immobilière gratuite d’un local commercial

Pour évaluer les boutiques louées, l’estimation immobilière gratuite d’un local commercial se fonde sur le rendement. Comme en matière d’habitation, il va falloir se référer au loyer annuel. Le loyer annuel est divisé par le taux de rendement. Généralement, les taux de rendement de 6 à 7 % sont constatés sur des bons emplacements avec des locataires qui ont des surfaces financières importantes. Les taux fréquents pour des emplacements courants se situent aux alentours de 9 à 10 % et peuvent même atteindre 15 %. Si vous voulez connaître la différence entre un fonds de commerce et un fonds artisanal, contactez l’office du mail à Rennes.

Un exemple de l’estimation immobilière gratuite d’un local commercial

Prenons l’exemple d’une enseigne connue qui loue 2000 € par mois sur un emplacement passant. Le loyer annuel est de 24 000 €. On considère que le taux de rendement est de 6 %. L’estimation peut être effectuée en faisant 24 000 ÷ 6%, soit 400 000 €. Évidemment, toutes ces méthodes sont à pondérer en fonction des éléments de fait. Tels que les clauses du bail ou la surface financière du preneur. Pour tout renseignement complémentaire, contactez votre notaire à Rennes.

L’estimation immobilière gratuite d’un local commercial dans un centre commercial

La méthode par le rendement va être utilisée dans le cadre d’une estimation immobilière gratuite d’un tel local. Le taux de capitalisation va être dicté par la taille et la localisation du centre. Le taux de base retenu est un taux net de charges. Il s’applique aux revenus nets. La partie variable du loyer relève le taux. La durée du bail peut avoir également une incidence. La taille et la localisation du centre doivent servir à raisonner le taux de capitalisation. Le taux de base est un taux net appliqué aux revenus nets. La partie variable d’un loyer est un revenu aléatoire qui peut entraîner une majoration du taux  (2 à 3 points). Lorsque le local est vacant, on va retenir un chiffre d’affaire potentiel.

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