L’optimisation fiscale de la sci

A l’office du mail à Rennes, certains clients achètent des biens pour les louer et nous demandent s’il est intéressant de constituer une société civile immobilière (SCI). Est-ce que c’est intéressant fiscalement de constituer une sci ? Comment réaliser l’optimisation fiscale d’une sci ? Cet article aborde l’imposition des revenus de la sci et l’impôt sur les plus-values.

L’optimisation fiscale de la sci quant à l’imposition des revenus

L’optimisation fiscale relative de la sci imposée à l’impôt sur le revenu

Détenir un bien par l’intermédiaire d’une sci imposée à l’impôt sur les revenus (I.R.) ne va pas changer la détermination des revenus fonciers. Autrement dit, la mécanique des revenus fonciers ne change pas que vous ayez ou non constitué une sci. Il s’agit du revenu brut sous déduction des charges et imposition au barème progressif. Si la SCI réalise des déficits, vous pouvez les reporter sur vos revenus. Dans ce cas, l’optimisation fiscale de la sci à l’IR peut sembler relative. Nicolas Gautier, notaire à Rennes préconise d’utiliser la sci  comme un moyen d’éviter l’indivision. Plus précisément, les notaires utilisent la sci en cas d’achat par des concubins ou lorsqu’il y a une mésentente entre membres de la même famille.

La mécanique de l’optimisation fiscale de la sci imposée à l’impôt sur les sociétés

L’imposition change complètement lorsque la société opte pour l’impôt sur les sociétés. Cette option permet l’optimisation fiscale de la sci lorsque celle-ci réalise des bénéfices :

– Possibilité de déduire des frais qui ne le seraient pas dans le cadre des  revenus fonciers. Il s’agit notamment des droits d’enregistrement et des frais de notaire acquittés lors de l’acquisition ;

– Amortissement des frais de construction, reconstruction et agrandissement, frais non déductibles dans le cadre des revenus fonciers ;

– Enfin, vous allez pouvoir pratiquer un amortissement de l’immeuble.

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L’optimisation fiscale efficace de la sci imposée à l’IS

Lorsque la société civile immobilière a opté à l’impôt sur les sociétés, vous devenez imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Après avoir déterminé les revenus de la sci, ceux-ci sont soumis au barème de l’impôt sur les sociétés. Le taux de l’IS est de 15 % pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 € sous certaines conditions. Au–delà de 38 120 €, le taux est de 33,33 %. L’optimisation fiscale de la sci est intéressante si l’on compare le taux d’imposition de l’impôt sur le revenu et le taux d’impôt sur les sociétés. Si le taux de votre impôt sur le revenu est d’au moins 30 %, vous devez vous poser la question de la constitution d’une sci. A titre d’information, le gouvernement actuel s’est engagé à diminuer l’impôt sur les sociétés. Le taux serait ramené à 28 % entre 2018 et 2022 pour la partie du bénéfice située entre 38 120 € et 500 000 €. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à prendre contact avec l’Office du Mail à Rennes.

L’optimisation fiscale de la sci en cas de vente

Une mauvaise optimisation fiscale de la sci imposée à l’impôt sur les sociétés en cas de vente

En cas de vente du bien, il faut se poser la question de l’impôt sur les plus-values. Le problème est que tout ce qui faisait le charme de la société ayant opté pour une imposition à l’IS va se retourner contre vous. Votre impôt de plus-value va être déterminé selon le régime des plus-values professionnelles. En l’occurrence, la plus-value est considérée comme un bénéfice taxé au taux de 15 %, puis de 33,33 %. De plus, nous vous rappelons que vous avez pratiqué un amortissement du bien de sorte que votre prix d’acquisition peut se retrouver égal à zéro. Prenons un exemple simple, vous avez acquis un bien pour un prix de 100 €. Vous avez amorti votre bien sur 20 ans. Aujourd’hui, vous le revendez pour un montant de 200 €. Votre plus-value se calcule sur 200 – 0, soit 200. Dans ce cas, si vous voulez réaliser l’optimisation fiscale de la sci imposée à l’IS, ne vendez pas les biens. Il va falloir transmettre par donation.

Une meilleure optimisation fiscale de la sci imposée à l’IR en cas de vente

Dans le cadre d’une vente d’un bien par une telle société, l’optimisation fiscale de la sci est possible. Ici, le régime d’imposition des plus-values des particuliers s’applique. Le prix d’acquisition est augmenté des frais d’acquisition et des dépenses de travaux. A ce titre, vous pouvez utiliser des forfaits qui peuvent être avantageux. Enfin, sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (plus-value brute), vous pouvez pratiquer un abattement pour durée de détention. Au bout de 30 ans, vous n’avez plus de plus-value. Enfin, si le bien est votre résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu.

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